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【本当に建てて大丈夫ですか?

空室がそのままで

本当にいいですか?】



北九州市の賃貸市場は、新築、中古物件

ともに入居率の高い物件と低い物件の

二極化が明確になっています。



今後二極化は、ますますはっきりしてくる

と予測できます。



このような中、弊社は、新築を建てる際に

は、新築物件満室サポートシステム

空室でお困りの中古物件には、

中古物件満室サポートシステムをご提供

させていただいています。



それぞれの満室サポートシステムで最も

重要なことは、シミュレーションの

NOI(営業純利益)及び

BTCF(税引き前キャッシュフロー)が、

オーナー様の期待を満たすかどうか

です。



表面利回りだけで判断させるような事

業シミュレーションをよく見かけますが、

それだけで判断するのは危険です。



弊社では、市場調査を充分に行い、

事業計画の是々非々を左右する数値

を提示させていただくことができます。



事業者に都合の良いシミュレーション

を作成することは簡単です。



しかし、いくら良いシミュレーションが

できたと

しても、単なるシミュレーションで しか

ありません。



後で後悔されるのは、いつもオーナー

様ご自身なのです。



例えば、新築の場合、賃貸事業の融資

(ローン)は、通常15年〜35年で組む

ことが多く、事業計画の責任は、オーナー

様の自己責任です。



ですから、オーナー様自身が、よく情報

収集され、勉強され、最も信頼できる方

に事業計画を最終相談され、事業の

決定を行うことが重要なのです。



35年の家賃保証があったとしても、

想定外の賃料見直し、大規模修繕費

の発生、保証会社の倒産等、リスク

マネジメント出費に対する心準備

も必要です。



数年前までは、誰でも、賃貸物件を

建てれば、それなりの賃貸経営がで

き、収入を得ることができました。



どこの不動産会社も、知識や技術や

ノウハウがなくても、それなりの成果

をオーナー様に出すことができました。



しかし、これからは違います。

少子高齢化の人口構造の変化、

賃貸物件の需要と供給が逆転した

物件あまりの現状などを考慮すると、

今までと同じ考え方では、間違いな

く賃貸経営の成功は難しくなってい

ます。



また、設計士や建築会社がいくらよい

と思っていても、入居者ニーズを捉え

ていなければ、完成した物件には魅力

がありません。



結果として、入居者が決まらない物件

が完成してしまうことになります。



過去相談された家主様で、良い設計士

の先生と建築会社に頼むから心配ない

と自信満々の家主様でも、建築完成後、

入居者募集に苦労されているケースも

あります。



これからの賃貸経営の成功と失敗の

大きなターニングポイントは、新築物件、

中古物件とも、実は企画からの段階

です。



企画が決定した後で、賃貸管理の相談

をされても、企画が失敗していれば、

どんなに優れた会社に頼んだとしても、

企画通りに賃貸経営を成功させること

は、できません。



成功への軌道修正には、新築物件

でも賃料改定を含め抜本的見直しが

必要となります。



中古物件は、新築物件以上に現状は

厳しい状況が続いていますが、少し

視点を変えて考えてみると必ず解決策

が出てきます



過去、ご相談いただいたオーナー様

が、実践され成功されています。



私達Rプロズスタッフ一同は、

真のプロフェッショナルとして、

20年、30年、それ以上、物件が

存在する限り、オーナー様の目標

達成、物件の収益の最大化を

目指し、オーナー様とともに賃貸

経営を行ってまいります。




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